Les deux régimes fonciers au Sénégal
Le foncier sénégalais repose principalement sur deux régimes juridiques : le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national.
Le régime de l’immatriculation
Le régime de l’immatriculation concerne les terrains ayant fait l’objet d’une immatriculation officielle auprès de l’administration foncière. Ces terrains disposent d’un titre foncier qui garantit les droits du propriétaire.
L’immatriculation permet d’identifier précisément une parcelle et son propriétaire. Elle constitue la forme de sécurisation foncière la plus élevée au Sénégal.
Le régime du domaine national
Institué par la loi sur le Domaine national de 1964, ce régime concerne les terres qui ne sont pas immatriculées.
Ces terres sont administrées par l’État et les collectivités territoriales. Les particuliers peuvent obtenir des droits d’occupation ou d’exploitation, mais ils ne sont pas automatiquement propriétaires du terrain.
C’est dans ce cadre que l’on retrouve notamment les délibérations municipales attribuées par certaines collectivités locales.
Le titre foncier : la propriété la plus sécurisée
Le titre foncier (TF) constitue la forme la plus complète et la plus sécurisée de propriété foncière au Sénégal.
Le titulaire d’un titre foncier dispose de l’ensemble des droits attachés à la propriété :
- utiliser le terrain ou le bien immobilier ;
- construire ou aménager la parcelle ;
- percevoir les revenus générés par le bien ;
- vendre, donner ou transmettre le bien à ses héritiers.
Le titre foncier est inscrit au Livre foncier et bénéficie d’une forte protection juridique. Il constitue également la principale garantie acceptée par les établissements bancaires dans le cadre d’un crédit immobilier.
Toute vente ou mutation d’un bien disposant d’un titre foncier doit être réalisée devant un notaire.
Le bail emphytéotique : un droit de jouissance de longue durée
Le bail emphytéotique, souvent appelé simplement « bail », est un contrat par lequel l’État accorde à une personne physique ou morale le droit d’utiliser un terrain pour une longue durée, généralement comprise entre 18 et 99 ans.
Le bénéficiaire du bail peut :
- construire sur le terrain ;
- exploiter le bien ;
- louer les constructions réalisées ;
- valoriser son investissement.
Cependant, le terrain demeure juridiquement la propriété de l’État.
La cession ou le transfert d’un bail nécessite généralement l’autorisation préalable de l’administration compétente.
Sous certaines conditions, notamment lorsque le terrain a été mis en valeur conformément aux engagements pris, le titulaire du bail peut demander sa transformation en titre foncier.
La délibération municipale : un droit d’usage et non un titre de propriété
La délibération municipale est l’un des documents les plus fréquemment rencontrés lors des transactions foncières au Sénégal.
Contrairement à une idée largement répandue, une délibération n’est pas un titre de propriété.
Il s’agit d’une décision prise par une collectivité territoriale attribuant à une personne un droit d’occupation ou d’utilisation d’une parcelle relevant du domaine national.
La délibération permet généralement :
- d’occuper un terrain ;
- d’y réaliser certains aménagements ;
- d’engager des démarches administratives.
En revanche, elle n’offre pas les mêmes garanties qu’un titre foncier.
Avant toute acquisition portant sur un terrain sous délibération, il est fortement recommandé de procéder à des vérifications approfondies auprès des services compétents afin de s’assurer de la régularité de l’attribution et de l’absence de litiges.
D’autres documents fréquemment rencontrés
Lors d’un projet immobilier, plusieurs autres documents peuvent être demandés ou présentés.
Le permis d’habiter
Le permis d’habiter est un document administratif qui autorise l’occupation d’un logement construit conformément aux règles d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme
Ce document renseigne sur les règles applicables à une parcelle : vocation de la zone, possibilités de construction, servitudes éventuelles ou projets d’aménagement.
Le NICAD
Le Numéro d’Identification Cadastrale (NICAD) permet d’identifier une parcelle dans le système cadastral sénégalais. Il facilite les recherches et les vérifications foncières, mais ne constitue pas à lui seul un titre de propriété.
Les précautions avant tout achat immobilier
Quel que soit le document présenté par le vendeur, plusieurs vérifications sont indispensables avant de conclure une transaction :
- vérifier la situation juridique du terrain ;
- consulter les services du Cadastre et des Domaines ;
- demander les documents originaux ;
- vérifier l’identité du propriétaire ou du titulaire des droits ;
- s’assurer qu’aucun litige n’est en cours ;
- faire appel à un notaire pour sécuriser l’opération.
Cette étape est particulièrement importante pour les acquisitions portant sur des terrains situés dans des zones en forte expansion urbaine ou touristique.
Ce qu’il faut retenir
Au Sénégal, tous les documents fonciers ne confèrent pas les mêmes droits.
Le titre foncier constitue la forme la plus sécurisée de propriété. Le bail emphytéotique accorde un droit de jouissance de longue durée, tandis que la délibération municipale correspond essentiellement à un droit d’usage sur une parcelle relevant du domaine national.
Avant tout achat, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du foncier afin de vérifier la situation juridique du bien et de sécuriser son investissement.
Sites officiels
- Impôts et domaine : https://www.dgid.sn/
- Journal officiel : http://www.jo.gouv.sn
- Démarches administratives : https://senegalservices.sn
Documentation utile
3 février 2021 à 02:50, par adama
Bonsoir je voulais savoir est ce un papier de délibération municipal suffit pour s’assurer d’etre le propriétaire d’ un terrain ,Si c’est pas le cas quel sont les documents à disposer pour être proprietaire
6 octobre 2021 à 19:12, par NDONG
Bonsoir, je voudrais savoir si la mairie peut vendre un terrain dans sa propre surface
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16 janvier 2021 à 21:42, par GHISLERI Jean
je suis possede d un un acte administratif en mon nom ,une personne me l a acheté et payée sans respecter les termes d échéance elle se dit chez elle et m interdit d y entrer en a t elle le droit ?
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15 janvier 2021 à 09:06, par Mamadou
Bonjour
J’ai une attestation de délibération pour un terrain. Je souhaiterai connaître les frais de notaire pour obtenir le droit réel en mon nom ou obtenir le bail ou le titre foncier.
Pourriez-vous aussi me dire comment faire pour régulariser les papiers en mon nom.
Cordialement
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5 octobre 2020 à 00:47, par Abdoul Guisse
Je suis attributaire d’un terrain au cœur d’un village côtier qui a un avenir touristique certain depuis 1990.Le terrain se trouve en bordure de mer à un peu moins de 100m.Il m’a été offert par le chef de village quand j’ai fait les meilleurs résultats à l’entrée en 6ème de l’histoire de son école.La délimitation a été faite sous l’ordre du Chef de village par un conseiller rurale présence de notables. Le Président du conseil rural de l’époque m’avait établi un titre d’attribution.Puis à l’occasion d’une campagne de régularisation toute récente j’ai eu, comme tous les propriétaires du village un titre de propriété signé du maire de la commune et du Sous préfet.
En janvier 2000 j’ai commencé à y construire une case avec une mezzanine qui n’est pas encore terminée
Je voudrais savoir si je peux vendre ce terrain qui est mon seul moyen pour faire fasse à des problèmes de santé (Diabète).
Merci d’avance de bien vouloir m’édifier.
26 octobre 2021 à 17:05, par ouz
Bonjour,
À mon avis, c’est possible. Mais ça dépend dans quel domaine se trouve votre terrain.
Merci de préciser si c’est dans le domaine maritime, domaine national, domaine immatriculé ?
Je reviendrais vers vous après votre réponse.
Cordialement
6 mai 2022 à 19:21, par diagne
Au bout de combien de temps reçoit-on la réponse à une demande d’autorisation de cession d’impenses
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25 septembre 2020 à 10:13, par Aïcha Toupane
Bonjour,
Mon mari a acheté un terrain à Keur Ndiaye lo et on a l’acte de cession, on voudrait construire mais il nous faut l’autorisation de construire.
Mes questions :
– peut on démarrer les constructions avant d’obtenir l’autorisation de construire sachant que pour l’autorisation de construire il nous faut le bail et que ça risque de prendre du temps car on a déposé le papier au niveau de la mairie de bambilor pour la délibération depuis bientôt 3 mois. Quelles sont les démarches à suivre pour démarrer la construction et ensuite régulariser les papiers.
Est ce qu’on peut avoir une dérogation pour l’autorisation même si on a pas encore le bail
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21 septembre 2020 à 14:52, par Balla Sidibe
Bonjour
J’aimerais connaître les démarches à faire lors d’un achat de terrain à titre délibération...pour avoir le titre foncier individuel...
Merci
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9 septembre 2020 à 06:11, par seydi
Bonjour. Nous avons perdu la copie du titre de propriété d’un terrain que notre père nous a légué. Que devons-nous faire pour récupérer les papiers ?
29 mars 2021 à 12:45, par oukalsoum ndiaye
jai retrouver un contrat de reservation aux non de Ibrahima Nediaye qui est deceder avec un n cin1272197701834 tu controle Domaniale de Tivaouane ce contra est d il toujour valable vait tivaouane peulh le 24/12/2009
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9 septembre 2020 à 02:10, par Jo Gomis
On peut prétendre avoir un crédit immobilier sans pour autant posséder un bail ou un titre foncier ?
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8 septembre 2020 à 04:00, par carla
Bonjour
Peut on lors d’un achat d’un terrain, le mettre a deux noms différents ? Même si le terrain aura entièrement été payé par une des deux personnes
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21 juillet 2020 à 23:36, par cheikh niane
Bonsoir, j’ai acheté un terrain a tivaoune peulh concernant les papiers je n’ai reçu que la notification de délibération de la part de la mairie. Et j’aimerai savoir si je peux pretendre au bail avec ce document ??
Merci d’avance
7 août 2020 à 09:54, par Abdoulatif Sy
Vous pouvez procéder à la régulation par voie de bail à condition que la zone soit immatriculée au nom de l’Etat autrement dit que ce n’est plus un terrain du domaine national DN. Cependant toute délibération doit être approuvée par le représentant de l’Etat soit le Préfet ou le Sous préfet.
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