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Foncier et immobilier

Les titres de propriété au Sénégal

Le titre de propriété est l’acte officiel (acte notarié) qui permet de démontrer que l’on est propriétaire d’un bien, que celui-ci ait été acheté, transmis par donation, par héritage ou à la suite d’un partage.

Partagez cette page Publié le 7 février 2017 | 40 commentaires

Au Sénégal, deux régimes fonciers coexistent pour administrer le droit de propriété : le régime de l’immatriculation et celui du domaine national. Toutes les terres du territoire national sont soumises respectivement à ces deux régimes quant à leur gestion et à leur mode d’administration.

Les deux régimes fonciers

Le régime de l’immatriculation recouvre toutes les terres, situées aussi bien en milieu urbain qu’en milieu rural, qui ont fait l’objet d’une immatriculation au nom de particuliers – personne physique ou personne morale – qui garantit leur droit de propriété définitif et inattaquable sur des portions de terrains délimitées. En matière immobilière, c’est là une manifestation du gage de la propriété privée garantie par l’article 15 de la Constitution.

Quant au régime du domaine national, il s’applique sur l’ensemble des terres, aussi bien urbaines que rurales, qui ne sont pas immatriculées et qui relevaient jusque-là du régime du droit coutumier. Ce régime résulte de la réforme foncière intervenue en 1964 suite aux conclusions de l’étude faite sur le régime coutumier. Quatre vingt-quinze pour cent des terres appartiennent au domaine national, les 5 % restants sont partagés entre l’Etat et des tiers privés.

Pour environ 15 millions de Sénégalais, seuls 152 000 titres fonciers sont délivrés. La Commission nationale de réforme foncière (CNRF) créée fin 2012, a proposé une loi pour y remédier et permettre de développer l’investissement privé national comme étranger. Car la loi sur le domaine national pose problème en ce sens qu’elle ne prévoit ni la transmissibilité, ni l’aliénabilité, encore moins la cessibilité des terres. Ce qui veut dire que ceux qui sont considérés comme les propriétaires ne disposent pas de droit réel.

Or, les pratiques courantes font que ceux qui cultivent les terres de façon régulière considèrent que celles-ci leur appartiennent, que ce sont leurs terres, les terres de leurs parents. Mais sur le plan juridique, ces terres ne leur appartiennent pas. Pour être propriétaires, il faut impérativement détenir l’un de ces deux documents.

Les principaux titres de propriétés :

Le titre foncier individuel, qui donne l’entière propriété inaliénable d’un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire. Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu’à 18 %. Il s’agit d’un titre donnant la pleine et entière propriété (ou copropriété) individuelle d’un bien.

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) pour lequel le titulaire ne dispose que d’un droit précaire et révocable. Le bail est destiné essentiellement à favoriser la réalisation d’investissement à usage agricole, la construction de bâtiments à usage industriel ou commercial, la construction d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (commerce et habitation). L’attributaire est obligé de mettre le terrain en valeur dans un délai de 24 mois. En effet, en échange d’un dédommagement et si l’utilité publique le justifie, l’État peut à tout moment reprendre le terrain. Ce bail peut aussi être converti après construction en titre individuel. Il est recommandé de faire l’acquisition devant notaire.

Sites officiels

Documentation utile

Code de la construction, partie législative (Loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009) - 460.4 ko

Code de la Construction, partie réglementaire (Décret n° 2010-99 du 27 janvier 2010) - 580.6 ko

Code de l’Urbanisme (Loi n° 2008-43 du 20 août 2008) - 120.8 ko

Loi n° 2009-26 du 8 juillet 2009 modifiant l’article 68 du Code de l’Urbanisme - 82 ko

Décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 portant partie réglementaire du Code de l’Urbanisme - 867.2 ko

Code général des Collectivités locales (Loi n° 2013-10 du 28 décembre 2013) - 413.3 ko

Loi n° 2011-06 du 30 mars 2011 portant transformation des permis d’habiter et titres similaires en titres fonciers - 72.9 ko

Code du domaine de l’État (Loi n° 76-66 du 2 juillet 1976) - 631.4 ko

Loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine national - 589.2 ko

Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? - 308.8 ko


Voir en ligne : http://www.cnrf.sn/

Eva Rassoul

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Messages

  • sn

    Je voudrais savoir ce qu’il faut faire si on a commis une erreur sur le prénom du vendeur d’un terrain sur les papiers au niveau du cadastre merci

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  • fr

    Bonjour,
    J’ai une délibération du communauté rural à mon non sur un terrain, ayant perdu l’original, est-ce que je peux demander le duplicata pour perte de la délibération.
    Je vous remercie de votre réponse

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  • Sénégal

    Salut mon grand frère a offert une maison à ma mère
    J’aimerais savoir les modalités pour changer le prénom du propriétaire

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  • sn

    Bjr
    Un chef de village m a proposé la vente d un terrain de 140 deliberé. Quelles sont les étapes à suivre pour la bonne transaction.

    Merci

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  • sn

    Bonjour
    Je voudrai juste savoir si toutefois un terrain acquis par délibération peut être repris par l’état dans l’avenir
    Merci du retour

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  • sn

    Bonsoir je voulais savoir est ce un papier de délibération municipal suffit pour s’assurer d’etre le propriétaire d’ un terrain ,Si c’est pas le cas quel sont les documents à disposer pour être proprietaire

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  • sn

    je suis possede d un un acte administratif en mon nom ,une personne me l a acheté et payée sans respecter les termes d échéance elle se dit chez elle et m interdit d y entrer en a t elle le droit ?

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  • be

    Bonjour
    J’ai une attestation de délibération pour un terrain. Je souhaiterai connaître les frais de notaire pour obtenir le droit réel en mon nom ou obtenir le bail ou le titre foncier.
    Pourriez-vous aussi me dire comment faire pour régulariser les papiers en mon nom.
    Cordialement

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  • sn

    Je suis attributaire d’un terrain au cœur d’un village côtier qui a un avenir touristique certain depuis 1990.Le terrain se trouve en bordure de mer à un peu moins de 100m.Il m’a été offert par le chef de village quand j’ai fait les meilleurs résultats à l’entrée en 6ème de l’histoire de son école.La délimitation a été faite sous l’ordre du Chef de village par un conseiller rurale présence de notables. Le Président du conseil rural de l’époque m’avait établi un titre d’attribution.Puis à l’occasion d’une campagne de régularisation toute récente j’ai eu, comme tous les propriétaires du village un titre de propriété signé du maire de la commune et du Sous préfet.
    En janvier 2000 j’ai commencé à y construire une case avec une mezzanine qui n’est pas encore terminée
    Je voudrais savoir si je peux vendre ce terrain qui est mon seul moyen pour faire fasse à des problèmes de santé (Diabète).
    Merci d’avance de bien vouloir m’édifier.

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  • sn

    Bonjour,
    Mon mari a acheté un terrain à Keur Ndiaye lo et on a l’acte de cession, on voudrait construire mais il nous faut l’autorisation de construire.
    Mes questions :
    - peut on démarrer les constructions avant d’obtenir l’autorisation de construire sachant que pour l’autorisation de construire il nous faut le bail et que ça risque de prendre du temps car on a déposé le papier au niveau de la mairie de bambilor pour la délibération depuis bientôt 3 mois. Quelles sont les démarches à suivre pour démarrer la construction et ensuite régulariser les papiers.
    Est ce qu’on peut avoir une dérogation pour l’autorisation même si on a pas encore le bail

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  • sn

    Bonjour
    J’aimerais connaître les démarches à faire lors d’un achat de terrain à titre délibération...pour avoir le titre foncier individuel...
    Merci

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  • sn

    Bonjour. Nous avons perdu la copie du titre de propriété d’un terrain que notre père nous a légué. Que devons-nous faire pour récupérer les papiers ?

    • sn

      jai retrouver un contrat de reservation aux non de Ibrahima Nediaye qui est deceder avec un n cin1272197701834 tu controle Domaniale de Tivaouane ce contra est d il toujour valable vait tivaouane peulh le 24/12/2009

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  • Sénégal

    On peut prétendre avoir un crédit immobilier sans pour autant posséder un bail ou un titre foncier ?

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  • fr

    Bonjour
    Peut on lors d’un achat d’un terrain, le mettre a deux noms différents ? Même si le terrain aura entièrement été payé par une des deux personnes

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  • sn

    Bonsoir, j’ai acheté un terrain a tivaoune peulh concernant les papiers je n’ai reçu que la notification de délibération de la part de la mairie. Et j’aimerai savoir si je peux pretendre au bail avec ce document ??
    Merci d’avance

    • sn

      Vous pouvez procéder à la régulation par voie de bail à condition que la zone soit immatriculée au nom de l’Etat autrement dit que ce n’est plus un terrain du domaine national DN. Cependant toute délibération doit être approuvée par le représentant de l’Etat soit le Préfet ou le Sous préfet.

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  • sn

    Quelle sont les conditions et documents utile pour avoir un titre de propriété de terres ancestrales

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  • fr

    Bonjour
    J ai déposé une demande de bail depuis 2 ans mais c est toujours pas sortie. J ai fait une demande d’autorisation de construire et on m’a remisundocument. Est ce je peux commencer de construire ma maison individuelle en attendant d avoirle bail ?
    Cordialement

    • sn

      bonjour
      votre demande de bail se depose au impot et domaine .
      votre demande de permis de construire a l urbanisme . on vous remet un document qui stipule la demande de permis mais ne vous donne pas le droit de construire

    • sn

      Au Sénégal le processus des demandes de baux est relativement long. Quand on dépose une demande de bail au niveau des Domaines, ces derniers envoient un exemplaire à l’Urbanisme et un autre au Cadastre pour qu’ils donnent des avis. Il faut avoir les 2 avis favorables de l’Urbanisme et du Cadastre pour que la procédure puisse continuer. Si un de ces avis est défavorable çà ne va pas aboutir. Si on a les 2 avis favorables les Domaines rédigent le rapport et l’envoient à la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales CCOD...C’est pourquoi il est indispensable de se rapprocher des Domaines pour connaitre l’évolution du dossier.
      Cependant on n’a pas besoin d’attendre d’avoir le bail pour construire. Dès que l’autorisation de construire est disponible on peut démarrer les travaux...

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  • fr

    Bonjour,
    J’ai une double nationalité française et sénégalaise, j’ai des enfants d’une 1er union et de mon union actuelle en polygamie, je vis en France et souhaite acquérir un bien au Sénégal, cependant en France je suis mariée civilement, je n’ai pas encore fait de démarches au Sénégal (livret de famille, acte de mariage etc...).
    Quelles sont les démarches à faire afin que ce bien revient à mes enfants uniquement.
    Car j’appréhende que mes enfants puissent rencontrer des conflits avec leur beau-père/père, et leurs frères et soeurs d’une autre mère.
    Merci de votre retour

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  • sn

    Bonjour moi j’ai un problème avec notre maire qui à pris trois terrains qui appartenaient à mon père en ce moment j’étais hors de chez nous mais c’est après mon retour que mon père me la dit et lui il ne sais pas comment faire. Je voulais vraiment de votre aide

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  • fr

    bonjour je suis entrain d’acheter une maison sur warang, la propriétaire a le titre foncier. Mais le projet de l’acte authentique, il est précisé que j’acquère que les impenses. Que je devrais redemander un bail (2 a 3 ans pour l’obtenir) et seulement ensuite demandé le titre foncier avec les frais que cela génère. Mais a ce jour il y a un titre foncier et la propriétaire nous a vendu le bien ainsi. Nous faisons l’achat via un notaire. merci

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  • Sénégal

    Pour vendre mon terrain en Casamance . L’acheteur me demande un certificat d’appartenance . La Mairie me dit qu’il n’a pas de model pour établir ce document . Comment avoir un libellé officiel Merci pour votre réponse

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  • fr

    Bonjour,
    Si j’achète une propriété et que je la met en nu-propriété à destination d’un membre de ma famille. Si ce membre de ma famille se marie puis il décède, est-ce que sa femme peut continuer d’avoir la jouissance du lieu que j’ai acheté ?
    Merci pour votre réponse.
    cordialement.

    • sn

      La nue propriété résulte du démembrement d’une propriété ou d’un droit acquis à l’occasion d’une donation ou d’un décès. Par conséquent c’est bien possible

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  • sn

    J’ai déposer une demande de terrain à titre d’habitation il y’a de cela 3ans ou plus mais rien jusque-là. Que puis je faire

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  • fr

    Bonjour,
    Je souhaite connaître les démarches a faire pour demandé un dédommagement ou rebondissement de mon terrain que l état sénégalaise à utiliser pour faire une route c est terrain de 635 m2 à Dakar sur la rue de dardanelle c est un titre foncier .
    Ma question à quelle hauteur l état sénégalaise peut me dédommager surtout le mètre carré fait un peut prés 1 million CFA
    Merci de votre reponse

    • sn

      Il faut intenter une action en réparation devant le juge compétent. Cependant on ne peut pas appliquer la saction classique c’est-à-dire vous ne pouvez pas obtenir la démolition des constructions parce qu’il s’agit de biens publiques mais vous aurait tout de même un dédommagement qui sera fixer en fonction du prix actuel du mettre carré dans la zone.

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  • ma

    bonjour nous cherchons un moyen pour retrouver une maison que mon grand père avait mis sur le nom de mère il longtemps car il y a un moment que nos tantes nous demande nos papiers pour mutter à son nom une maison qu elle dit appartenir à mon grand père .et d après nos recherche à tant que descendant il n ai pas necessaire qu elle nous le demande ma mère est deècedè il y a13ans aidez nous svp

    • sn

      Si la maison avait été muté au nom de votre mère seuls vous ses enfants en tant que héritiers avaient droit sur la succession c’est vous les véritables propriétaires et non vos tantes.
      NB si c’est bien muté au nom de votre mère

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  • Sénégal

    bonjour, nous avons une maison d’heritage mais c’est un permis d’occupation. Comment le faire un titre foncier ?

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  • fr

    Bonjour j’ai acheté un terrain à Diamnadio il y a 7 ans avec titre foncier mais ce même terrain à été repris par l’état. Quels sont mes droits ?

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  • sn

    Bonjour bon dans notre famille aprés le déces de notre père on a fait le « mirass » mais pas légalement mais religieusement et mes 2 fréres et moi on a hérité une partis de la maison mais on cé pas comment on peu faire pour obtenir un papier qui justifie légalement que cette partie nous appartient ...

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  • sn

    Est ce qu’un bail emphytéotique peut être transformé en titre de propriété ?

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  • es

    Bonjour, je veux acheter un terrain à Ziguinchor, en Casamance et avoir besoin de connaître tous les documents légaux que je dois faire et où je peux aller à Ziguinchor pour mener à bien cette procédure.
    Merci pour votre réponse.
    Salutations

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  • sn

    Comment savoir le montant a versé de l’impôt d’un bail par an

    • sn

      Vous devez vous rendre aux impôts et domaine de votre département, le prix change en fonction du lieux.

    Répondre

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